某开发商在一个中等城市以425万元的价格购买了一块写字楼用地50年用权。该地块规划允许建筑面积为4500㎡，有效面积系数为0.85。开发商通过市场研究了解到当前该地区中档写字楼的年净租金收入为450元/㎡，银行同意提供的贷款利率为15%的基础利率上浮2百分点，按季度付息，融资费用为贷款利息的10%。开发商的造价工程师估算的中档写字楼的建造成本为1000元/㎡，专业人员费用为建造成本的12.5%，行政性收费等其他费用为60万元，管理费为土地成本、建造成本、专业人员费用和其他费用之和的3.0%，市场推广及出租代理费为年净租金收入的20%，当前房地产的长期投资收益率为9.5%。项目开发周期为18个月，建设期为12个月，则项目开发总价值是()万元。